Tätigkeitsschwerpunkte

Wir bieten eine umfassende Beratung

• Baumängel in Spanien
• Baurecht in Spanien
• Spanische Bauverträge
• Gewährleistungsfristen und Verjährungsfristen im spanischen Baurecht
• Bauträger und Bauunternehmer in Spanien
• Abnahme im spanischen Baurecht
• Haftung des Bauträgers, des Architekten, Bauleiters, Bauunternehmers in Spanien
• Bauprozeß in Spanien
• Spanisches Bauordnungsgesetz

Das spanische Bauordnungsgesetz ( LOE), Gesetz 38/1999 vom 5.11.1999

Immobilienbesitzer in Spanien, die die Errichtung eines Bauwerkes in Auftrag gegeben oder ein nicht fertiggestelltes Bauwerk gekauft oder geerbt haben, müssen sich oftmals mit mangelhaften Bauleistungen auseinandersetzen. Das Bauordnungsgesetz ( im Folgenden LOE) bietet eine Reihe von Möglichkeiten sich gegen die am Bau Beteiligten zur Wehr zu setzen. Kernpunkte der LOE sind die Regelungen zur Bauabnahme, zur Haftung für Baumängel, Gewährleistungsfristen, sowie die Bestimmungen zur Pflichtversicherung der Bauträger und Bauunternehmer in Spanien. Sind Bauleistungen mangelhaft, so sollte dies von einem Bausachverständigen in Begleitung eines im Baurecht versierten Anwaltes festgehalten werden. Um eine Auseinandersetzung mit dem am Bau Beteiligten im Vorfeld oder einen Bauprozeß in Spanien zu vermeiden, sollte in dem Fall, dass ein Bauvorhaben geplant ist, der entsprechende spanische Bau- bzw. Werkvertrag von einem im spanischen Baurecht versierten Anwalt aufgesetzt und gestaltet werden. Der Beitrag über das spanische Baurecht bietet einen Überblick über die wichtigsten Bestimmungen des spanischen Bauordnungsgesetz.

A) Anwendungsbereich:

• Für Baugenehmigungen, die nach dem 6.5.2000 erteilt worden sind (d.h. nach Inkrafttreten des Gesetzes).
• Erfasst Neubauten, aber auch Erweiterungen und sonstige Arbeiten am bestehenden Bauwerk, wie z.B. Renovierungs-und Reparaturarbeiten ( sofern diese einen bestimmten Umfang haben, da kleinere Bauwerke hiervon nicht erfasst sind).
• Gilt ausschließlich für unmittelbare materielle Schäden am Bauwerk. Für alle anderen Schäden (z.B. Folgeschäden), immaterielle Schaden, entgangener Gewinn, Mietkosten, etc., gelten die allgemeinen zivilrechtlichen Bestimmungen zur Gewährleistung Art. 1591 CC) und die 15-jähige Verjährungsfrist ( Art. 1964 CC).
• Das Gesetz enthält eine Definition der am Bau Beteiligten sowie eine Neuregelung der Haftung- der am Bau Beteiligten, der Gewährleistungs- und Verjährungsfristen und eine Regelung des Versicherungssystems

B) Die am Bau Beteiligten

Das Gesetz definiert erstmalig alle am Bauprozeß Beteiligten und bestimmt anschließend die Haftung der einzelnen Beteiligten.

• Bauträger: nach Art. 9 LOE jede Person, die ein Bauvorhaben einleitet, plant, mit eigenem oder fremden Kapital finanziert, um es selbst zu nutzen oder um es zu veräußern. Es kann sich hierbei um eine natürliche oder eine juristische Person des privaten oder öffentlichen Rechts sowie um eine Gemeinschaft wie z.B. eine Eigentümergemeinschaft handeln.
• Der Projektingenieur: ist der Beteiligte, der im Auftrag des Bauträgers und unter Einhaltung der geltenden Bestimmungen den Entwurf verfasst. Er muss hierfür einen entsprechenden Berufsabschluss und über eine Zulassung verfügen.
• Der Bauunternehmer: ist der Beteiligte, der sich vertraglich gegenüber dem Bauträger verpflichtet, den Bau bzw. Teile hiervon nach dem vorliegenden Entwurf zu realisieren.
• Der Bauleiter ist der Baubeteiligte, der die Durchführung des Baus in Übereinstimmung mit dem Projekt, der Baugenehmigung und der sonstigen einschlägigen u.a. auch vertraglichen Bestimmungen leitet und hierbei zu gewährleisten hat, dass das Bauwerk für den vorgesehen Zweck geeignet ist. Er muss den entsprechenden Berufsabschluss und über eine Zulassung verfügen.
• Der Leiter der Bauausführung: das ist der Baubeteiligte, der als Mitglied der Bauleitung die technische Aufgabe übernimmt, die materielle Bauausführung zu leiten, die bauliche Errichtung qualitativ und quantitativ zu überwachen und somit auch die Bauqualität zu überwachen.
• Einrichtungen und Laboratorien zur Kontrolle der Bauqualität
• Die Produktzulieferer: hierzu zählen die Hersteller, die Lagerhalter, Importeure und Verkäufer von Bauprodukten
• Die Eigentümer und Benutzer: Die Eigentümer sind verpflichtet, das Bauwerk durch eine geeignete Nutzung und Wartung Instand zu halten, die Unterlagen ( Versicherungen, Garantien,) des fertiggestellten Objektes entgegenzunehmen und aufzubewahren. Die Nutzer sind verpflichtet, die Bauwerke nach den Benutzungs- und Wartungsleitungen zu nutzen.

C) Die Abnahme

Die Abnahme des Bauwerkes ist für die Abgrenzung der Anwendbarkeit der allgemeinen Gewährleistungs-und Verjährungsbestimmungen (Art 1.100 CC f. vor der Abnahme ) und der Gewährleistungs-und Verjährungsbestimmungen nach dem spanischen Bauordnungsgesetz entscheidend.

• Phasen der Abnahme nach dem spanischen Bauordnungsgesetz



• Überprüfung: Ziel ist die Prüfung, ob die Arbeiten entsprechend der vertraglichen Vereinbarung und der Regeln der Baukunst und auf der Grundlage der Bauleitung des hierfür zuständigen Architekten erfolgt ist.
• Genehmigung: Erklärung des Aufraggebers, dass die durchgeführten Arbeiten den vertraglichen Regelungen entsprechen und nach den Regeln der Baukunst erfolgt sind. Er erkennt somit u.a. seine Verpflichtung zur Abnahme des Werkes an.
• Die Abnahme im engeren Sinne: dies ist die Handlung wonach der Bauunternehmer, nach Beendigung des Bauwerkes, dieses an den Bauträger übergibt und dieser dieses als vertragsgemäß akzeptiert. Diese Erklärung kann vorbehaltslos oder unter Vorbehalt abgegeben werden. Sie kann das ganze Werk betreffen oder-falls zwischen den Parteien vereinbart- Teile hiervon.

• Form der Abnahme



• Ausdrückliche vorbehaltslose Abnahme: die vorbehaltslose ausdrückliche Abnahme muss in einem Bauprotokoll festgehalten werden. Dieses Bauprotokoll muss mindestens vom Bauträger und vom Bauunternehmer unterschrieben sein.


Das Protokoll muss Folgendes enthalten:


• Die beteiligten Parteien
• Das Datum der Fertigstellungsbescheinigung
• Die endgültigen Kosten der Bauausführung
• Die Erklärung der Abnahme unter Vorbehalt oder vorbehaltslos
• Die Garantien, die vom Bauunternehmer zur Sicherung seiner Haftung vorzulegen sind
• Die Fertigstellungsbescheinigung, unterzeichnet vom Bauleiter und dem Leiter der Bauausführung, muss dem Abnahmeprotokoll beigefügt werden.


• Ausdrückliche unter Vorbehalt erklärte Abnahme: die Vorbehalte müssen im Einzelnen im Protokoll festgehalten werden unter Angabe der Frist, innerhalb der die Mängel beseitigt werden. Wenn diese beseitigt sind, muss ein weiteres Protokoll aufgesetzt werden und von denjenigen, die bei der Abnahme zugegen waren, unterzeichnet werden. Ist die Abnahme unter Vorbehalt abgegeben und sind die Mängel beseitigt worden, so läuft die o.g. Gewährleistungsfrist ab Unterzeichnung dieses weiteren Protokolls.
• Stillschweigende Abnahme: Art. 6 LOE schreibt vor, dass die Abnahme innerhalb von 30 Tagen nach dem Datum der Fertigstellung, die durch Vorlage der Fertigstellungsbescheinigung nachgewiesen wird, stattfindet, es sei den, es liegt eine anderslautende Vereinbarung vor. Die Frist läuft ab dem Zeitpunkt der schriftlichen Mitteilung an den Bauträger. Die Abnahme ist stillschweigend erfolgt, wenn nach Ablauf von 30 Tagen, der Bauträger keine schriftlichen Vorbehalte oder eine schriftliche Ablehnung zugesandt hat und weitere Umstände hinzutreten, wie z.B. vorbehaltslose Zahlung durch den Bauträger, Nutzung des Bauwerkes, Inbesitznahme des Bauwerkes.

D) Die Gewährleistungsfristen nach dem spanischen Bauordnungsgesetz

Die jeweiligen Fristen beginnen, mit der vorbehaltslosen Bauabnahme oder ggf. mit der Beseitigung dieser Vorbehalte.

• Das spanische Bauordnungsgesetz kennt drei verschiedene Gewährleistungsfristen:



• 10 Jahre für materielle Schäden am Bauwerk wegen Mängel, die die Fundamente, Stützen und Träger, tragende Mauern und Wände betreffen und die somit die Festigkeit und die Standsicherheit des Bauwerkes gefährden.
• 3 Jahre für materielle Schäden oder Fehlern an baulichen Elementen oder Einrichtungen, die dazu führen, dass die Voraussetzungen der im Gesetz festgeschriebenen Bewohnbarkeitserfordernisse nicht erfüllt werden
• 1 Jahr lang haftet darüber hinaus der Bauunternehmer für materielle Schäden wegen Baumängeln und Fehlern, die die Ausbauelemente oder die Oberflächengüte beeinträchtigen.


• Grundsätzlich haftet jeder am Bau Beteiligte individuell für seinen von ihm konkret verursachten Schaden. Lässt sich die Beteiligung an der Verursachung des Schadens nicht einem Beteiligten konkret zurechnen, haften alle gesamtschuldnerisch. Unabhängig hiervon haftet der Bauträger stets für die von den am Bau Beteiligten Personen wegen Baumängeln und Baufehlern verursachten Schäden
• Die Haftung besteht unabhängig der im konkreten Fall bestehenden Rückgriffsmöglichkeiten.
• Der Projektingenieur haftet für die Schäden, die sich aufgrund seiner Planung ergeben und zwar auch dann, wenn er Teile hiervon anderen Fachleuten in Auftrag gegeben hat.
• Der Bauunternehmer haftet auch dann, wenn er Teile der Ausführung seiner Tätigkeiten an andere vergeben hat, insbesondere an Subunternehmer
• Der Bauleiter und der Leiter der Bauausführung, die die Fertigstellungsbescheinigung unterzeichnen, haften für die Richtigkeit und Genauigkeit des Dokumentes.
• Die vorstehende Haftung gilt unabhängig von der Haftung des Verkäufers eines Bauwerkes gegenüber dem Käufer, die sich aus dem konkret geschlossenen Kaufvertrag und aus den gesetzlichen Kaufvertragsregelungen ergeben.

E) Die Verjährungsfristen nach dem spanischen Bauordnungsgesetz

Von der Gewährleistungsfrist ist die Verjährungsfrist zu unterscheiden: Die Verjährungsfrist beträgt nach Art. 18 LOE zwei Jahre. Sie beginnt zu dem Zeitpunkt, zu dem die Schäden entstehen. Die Bestimmung wird dahingehend ausgelegt, dass die Frist dann beginnt, wenn der Geschädigte von den Schäden Kenntnis erlangt, sofern diese Mängel innerhalb der 10 jährigen, der drei-jährigen oder einjährigen Gewährleistungsfrist auftreten. Die zweijährige Verjährungsfrist gilt ausschließlich für die Fälle, in denen die Gewährleistungsregen der LOE greifen ( d. h. nach Abnahme). Anderenfalls ( vor Abnahme, bzw. wenn die Schäden nicht in den Anwendungsbereich der LOE fallen) gilt die allgemeine Verjährungsfrist nach Art. 1964 CC, d.h. 1965 CC.

F) Die Pflichtversicherung nach dem spanischen Bauordnungsgesetz für den Bauträger und Bauunternehmer

Das spanische Bauordnungsgesetz schreibt eine Pflichtversicherung für den Bauträger und den Bauunternehmer vor.

• Der Bauunternehmer ist verpflichtet, eine Versicherung abzuschließen, mit der ein Jahr lang der Ersatz von Schäden wegen Baumängeln oder Fehlern, die Ausbauelemente oder die Oberflächen betreffen, abgesichert sind. Die Versicherung kann dadurch ersetzt werden, dass der Bauträger 5% des Betrages der materiellen Bauausführung einbehält.
• Der Bauträger ist verpflichtet, eine Versicherung abzuschließen, die gewährleistet, dass er für drei Jahre für den Ersatz von Schäden aufgrund von Mängeln, oder Fehlern an baulichen Elementen oder Einrichtungen, die zur Nichteinhaltung der Bewohnbarkeitsvoraussetzungen führen, haftet. Er muss des Weiteren eine Versicherung abschließen, die garantiert, dass er für 10 Jahre für Schäden haftet, die auf Strukturfehlen beruhen.
• Die Versicherungsprämie muss zum Zeitpunkt der Bauabnahme bezahlt sein. Ist Ratenzahlung vereinbart und werden Raten, die nach der Bauabnahme fällig sind, nicht bezahlt, darf der Versicherungsvertrag nicht gekündigt oder aufgehoben werden. Er bleibt weiterhin bestehen.
• Eine Neubauerklärung darf nicht beurkundet werden, wenn der Nachweis über das Bestehen der Versicherung, die die zehnjährige Haftung für die o.g. Mängel garantiert nicht abgeschlossen und vorgelegt wird. eine Bauträgergesellschaft darf ferner nicht im Handelsregister gelöscht werden, wenn nicht der Nachweis des Bestehens dieser Versicherung erbracht wird.

Die Kanzlei befasst sich seit über 10 Jahren mit dem spanischen Baurecht und hat in der Vergangenheit sowohl Bauträger als auch Käufer, Erben usw., die mit dem spanischen Baurecht in Berührung gekommen sind, vertreten. Wir gestalten den spanischen Bauvertrag und begleiten den Mandanten in Zusammenarbeit mit kompetenten und erfahrenen Sachverständigen im Bereich des spanischen Bauwesens u.a. bei der Erstellung des Abnahmeprotokolls, der Beweissicherung für künftige Bauprozesse, die unter unserer Leistung in Spanien geführt werden.