Recht und Steuern

Anfallende Steuern beim Immobilienerwerb

Auswirkungen der Ansässigkeit ( Residenz) und Nichtansässigkeit ( Nichtresidenz) auf die Steuerpflicht in Spanien

A) Einführung

Nach spanischem Recht sind diejenigen, die mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien leben sog. Residente. In der Praxis ist derjenige als Residente anzusehen, der auch tatsächlich im Besitz der tarjeta de residencia ist, die bei der zuständigen Ausländerpolizei beantragt werden kann.

Wer die Residenz beantragt muss wissen, dass damit die sog. unbeschränkte Steuerpflicht begründet wird. Dies bedeutet, dass der spanischen Steuer das ganze Vermögen einer Person unterliegt und zwar unabhängig davon, wo sich dieses Vermögen befindet (Weltvermögen). In Deutschland ist der Residente nur noch beschränkt steuerpflichtig. Der deutschen Steuer unterliegt dann nur noch das in Deutschland gelegene Vermögen (z. B. das Haus).

Das zwischen Deutschland und Spanien bestehende Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung kann abweichende Regelungen vorsehen (z. B. Anrechnung der in Deutschland gezahlten Steuer auf die in Spanien zu entrichtenden Steuer).

Will jemand die Residenz in Spanien begründen, dann muss er neben dem oben genannten Ausweis eine Steuernummer bei der zuständigen Polizeibehörde (policía nocional) beantragen (sog. número de identificación fiscal, kurz N.I.F. genannt).

Will sich jemand als Nichtresidente in Spanien aufhalten (z. B. in seinem Ferienhaus), so muss auch er eine Steuernummer beantragen, die ebenfalls bei der oben genannten Polizeistelle beantragt werden muss (sog. número de identificación de extranjeros, kurz N.I.E.). Dieser Ausweis muss z. B. bei Beurkundungen, bei Eröffnung eines Bankkontos und bei Steuerzahlungen angegeben werden.

Der Nichtresidente muss für die Angabe der Steuererklärung einen sog. representante fiscal benennen. Dieser muss entweder Spanier oder Residente sein. Der representante fiscal übernimmt keine Haftung gegenüber dem spanischen Fiskus, er hat lediglich die Funktion eines Zustellungsbevollmächtigten.

B) Anfallende Steuern bei Veräußerung einer Immobilie

I) Steuerpflicht des Käufers –die Vermögensübertragungssteuer

Diese Steuer, die unserer Grunderwerbssteuer entspricht, fällt dann an, wenn die Übertragung nicht der Mehrwertsteuer unterliegt. Dies ist meistens dann der Fall, wenn ein Kaufvertrag zwischen Privatpersonen abgeschlossen worden ist. Die Steuer beträgt 7 % des in der escritura angegebenen Kaufpreises. Steuerpflichtig ist der Käufer, der diese Steuer innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss des Kaufvertrages zu zahlen hat, diese Frist läuft in der Praxis jedoch erst ab Errichtung der escritura.
Wird die Frist versäumt, so ist ein Zuschlag von 20 % zu zahlen.

II) Steuerpflicht des Verkäufers

1) Einkommensteuer

a) Einkommensteuer der in Spanien Nichtansässigen

In Spanien nicht ansässige Verkäufer mussten vom 1. Januar 2007 bis zum 31.12.2009 den Nettokapitalgewinn mit 18% versteuern.

Ab dem 1.1.2010 gelten folgende Steuersätze: bei einem Nettokapitalgewinn bis 6.000,00 Euro findet ein Steuersatz von 19% Anwendung. Ab 6.000,00 Euro Nettokapitalgewinn findet ein Steuersatz von 21% Anwendung.

Unverändert ist die Regelung die vorsieht, dass im Falle einer Veräußerung durch einen in Spanien nicht ansässigen Verkäufer, 3% des Kaufpreises binnen 30 Tagen nach Beurkundung des Kaufvertrages von dem Käufer an das Finanzamt abgeführt werden müssen. Hierbei handelt es sich um eine Vorauszahlung auf die Einkommensteuer, die der nicht ansässige Verkäufer auf einen eventuell anfallenden Veräußerungsgewinn entrichten muss. Liegt ein Veräußerungsgewinn vor, der zu einer Einkommensteuer führt, die höher ist, als die 3% des einbehaltenen Kaufpreises, hat der Verkäufer innerhalb von vier Monaten nach Beurkundung des Kaufvertrages (d.h. binnen drei Monaten nach Ablauf der Frist zur Einzahlung der einbehaltenen 3%), unter Anrechnung des Einbehaltes den Restbetrag abzuführen. Ist kein Veräußerungsgewinn angefallen, so kann der Verkäufer eine Erstattung der einbehaltenen 3% des Kaufpreises beantragen. Eine volle Erstattung erfolgt indes nur, wenn der Verkäufer in den letzten vier Jahren vor Veräußerung seiner Immobilie auch seinen laufenden Verpflichtungen nachgekommen ist, d.h. die jährlich anfallende Einkommensteuer (und bis Ende 2007 die jährlich anfallende Vermögensteuer) entrichtet hat. Ist dies nicht der Fall, so werden die nicht entrichteten Steuern zzgl. Verzugszinsen und Säumniszuschlag von der zu erstattenden Summe abgezogen. Diejenigen Eigentümer, die bis Ende 2006 eine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn von 35% gezahlt haben, können unter bestimmten Voraussetzungen eine Erstattung des Differenzbetrages von 35% und 15% beantragen. Bis Ende 2006 mussten im Gegensatz zu den nicht ansässigen Verkäufern, die in Spanien ansässigen Personen ihren Veräußerungsgewinn lediglich mit einem Steuersatz von 15% versteuern. Durch Urteil vom 6. Oktober 2009 hat der EuGH (AZ C-562/07) entschieden, dass die bis Ende 2006 geltende unterschiedliche Behandlung von ansässigen ( 15%) und nicht ansässigen Verkäufern (35%) bei der Besteuerung der Veräußerungsgewinne gegen europäisches Recht verstößt.

Erforderlich ist, dass der Erstattungsantrag innerhalb der im allgemeinen Steuerrecht vorgesehenen vierjährigen Festsetzungsverjährungsfrist gestellt wird. Ein Erstattungsantrag hat daher nur Aussicht auf Erfolg, wenn der Verkauf im Jahre 2006 stattgefunden hat. Liegt der Verkauf länger zurück, so greift die Verjährungsfrist.

b) Einkommensteuer des in Spanien Ansässigen

Der Nettokapitalgewinn, der bei einer Veräußerung erzielt wird, unterfällt ebenfalls der Einkommensteuer. Seit dem 1.1.2010 gelten auch bei der Veräußerung durch einen in Spanien ansässigen Verkäufer folgende Steuersätze: bei einem Nettokapitalgewinn bis 6.000,00 Euro beträgt der Steuersatz 19% und bei einem Nettokapitalgewinn, der darüber hinaus geht, beträgt der Steuersatz 21%.

Ein Einbehalt von 3% muss nicht abgeführt werden.

2. Wertzuwachssteuer

Versteuert wird der Wertzuwachs von (städtischen) Grundstücken, nicht von Gebäuden oder Wohnungen. Der Steuersatz ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich (16 % - 30 %). Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert. Diese Steuer muss im Falle einer entgeltlichen Übertragung der Verkäufer bezahlen. Meistens wird jedoch vereinbart, dass der Käufer diese Steuer zu zahlen hat.

3. Beurkundungssteuer

Die Beurkundung des Kaufvertrages ist mit 0,5% des beurkundeten Kaufpreises zu versteuern. Die Steuer fällt für die Errichtung des Originals sowie der ersten und den folgenden Kopien an. Die einfache Kopie ist allerdings steuerfrei.

Schließlich soll noch darauf hingewiesen werden, dass die Eintragung der escritura nur dann erfolgt, wenn die Vermögensübertragungs- und die Wertzuwachssteuer bezahlt und dies auf der escritura vermerkt worden ist. Sobald der Käufer in das Grundbuch eingetragen worden ist, wird auch dies auf der escritura vermerkt.

C) Die laufenden Steuern der Immobilieneigentümer

I) Laufende Steuern, die der Nichtansässige zu zahlen hat

1) Einkommensteuer

Für die Nutzung der eigenen Immobilie fällt jährlich eine Einkommensteuer an. Versteuert wird ein fiktiver Nutzungswert. Zur Berechnung des fiktiven Nutzungswertes werden 2% bzw. 1,1% des Katasterwertes zugrundegelegt. Der Steuersatz beträgt 24%. Diese in Spanien zu entrichtende Steuer kann nach dem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung in Deutschland auf die hier zu zahlende Steuer angerechnet werden..

Vermietet der Nichtansässige seine Immobilie, unterliegen die Einkünfte aus dieser Vermietung ebenfalls der Einkommensteuer. : Bislang konnte der in Spanien nichtansässige Vermieter, der in Spanien seine Immobilie tatsächlich vermietete, die anfallenden Kosten nicht abziehen, so dass die Bruttomiete versteuert werden musste. Dies hat sich in diesem Jahr geändert. Auch der in Spanien nicht ansässige Vermieter kann nunmehr seine Werbungskosten in Abzug bringen, so dass er nur noch die Nettomiete zu versteuern hat. Der anzuwendende Steuersatz liegt je nach der Höhe der zur versteuernden Nettomiete zwischen 12% und 21,5%.

2) Vermögensteuer: Eine Vermögensteuer wird seit dem 1.1.2008 nicht mehr erhoben.

3) Immobiliensteuer oder Grundsteuer (IBI)

Jährlich ist bei der Gemeinde eine sog. Immobiliensteuer für den Grundbesitz zu zahlen. Dieser Grundbesitz berechnet sich ausschließlich nach dem von der Gemeinde festgesetzten Katasterwert. Der Katasterwert, der sich zusammensetzt aus dem Grundstückswert und dem Wert des Hauses, wird im sog. Recibo de contribución aufgeführt. Die Höhe der Immobiliensteuer liegt zwischen 0,4% und 0,6%. Bei der Festsetzung wird die Größe der Gemeinde berücksichtigt.

II) Laufende Steuern, die der Ansässige zu zahlen hat

1) Einkommensteuer

Für die Nutzung der eigenen Immobilie fällt keine Steuer an, sofern es sich nicht um die Zweitwohnung handelt. Im letzeren Fall ist ebenfalls ein fiktiver Nutzungswert nach den unter 1 a) genannten Regeln zu versteuern. Der Steuersatz beträgt ebenfalls 24%.

Vermietet der Ansässige seine Immobilie, so unterlegen die Einkünfte aus dieser Vermietung ebenfalls einer Einkommensteuer. Der ansässige Vermieter konnte und kann stets die Werbungskosten von der Bruttomiete in Abzug bringen. Der anzuwendende Steuersatz liegt je nach der Höhe der zur versteuernden Nettomiete zwischen 12% und 21,5%.

2) Vermögensteuer: diese fällt, wie bei den in Spanien Nichtansässigen, seit dem 1.1.2008 nicht mehr an.

3) Die Immobiliensteuer oder Grundsteuer (IBI)

Diese Steuer hat jeder Immobilieneigentümer zu entrichten, siehe oben zu I 3).