Wohnungseigentumsrecht Spanien

Wohnungseigentumsrecht in Spanien

Viele Käufer erwerben eine Immobilie, die Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Wir beraten und begleiten u.a. Eigentümer, die eine solche Wohnung kaufen oder verkaufen und auch Mandanten, die eine solche Wohnungseigentümergemeinschaft begründen wollen. Bei Erwerb einer solchen Immobilie ist zu beachten, dass in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zwei Eigentumsarten parallel nebeneinander bestehen. Das ausschließliche Eigentum an dem Appartement oder Haus, sog. Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum, an dem jeder der Eigentümer mit einer bestimmten Quote beteiligt ist. Vor Erwerb einer solchen Immobilie sollte zum einen ein Grundbuchauszug einholt werden, der Auskunft darüber gibt, wer als Eigentümer eingetragen und welche Belastungen bestehen. Der Auszug gibt auch Auskunft darüber, mit welcher Quote der einzelne Eigentümer am Gemeinschaftseigentum beteiligt ist. Ferner sollte vor dem Erwerb der Immobilie überprüft werden, ob der Verkäufer sämtliche fälligen Umlagen an die Eigentümergemeinschaft gezahlt hat. Anderenfalls haftet der neue Erwerber für die ausstehenden Umlagen des laufenden und des vorherigen Jahres mit dem Grundstück. Bei Beurkundung ist daher eine von der Verwaltung der Gemeinschaft ausgestellte Bescheinigung über den Stand der Zahlungen der Umlagen beizubringen.

Verzichtet der Käufer auf diese Bescheinigung, wird dies ausdrücklich in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen. Diese Quote der Beteiligung an den Gemeinschaftskosten wird bei Begründung der Eigentümergemeinschaft in der Teilungserklärung festgelegt und sie dient als Grundlage für die Bemessung der Umlage, die jeder Eigentümer zu entrichten hat. Die Teilungserklärung enthält darüber hinaus auch Reglungen darüber, was als Gemeinschaftsbericht und was dem privaten Bereich zuzuordnen ist. Daher empfiehlt sich immer vor Erwerb die Teilungserklärung anzufordern. Ferner sollte, sofern vorhanden, die Satzung eingesehen werde. Die Satzung konkretisiert in vielen Fällen die Bestimmungen der Teilungserklärung. Beide Regelwerke können nur einstimmig beschlossen bzw. geändert werden. Wichtige Informationen für den Erwerber einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft enthalten auch die Protokolle der Beschlüsse, die in vorangegangenen Eigentümerversammlungen ergangen sind ( z.B. über Reparaturarbeiten, Renovierungen etc.). Auf diese Weise kann der zukünftige Eigentümer der Wohnung feststellen, ob in der Zukunft größere kostenintensive Investitionen auf ihn zukommen werden. Streitpunkte (Gemeinschaft/Privateigentum). Der gegenwärtige Eigentümer wird Interesse daran, dass keine fälligen Umlagen geschuldet werden, da der Schuldner fälliger Umlagen im Rahmen einer Eigentümerversammlung zwar anwesend sein darf, aber nicht mit abstimmen darf. Gegen den säumigen Eigentümer kann bei Vorliegen eines entsprechenden Beschlusses der Eigentümerversammlung ein gerichtliches Mahnverfahren eingeleitet werden.

Streitpunkt in einer Eigentümergemeinschaft ist oftmals die Zuordnung der Kosten hinsichtlich der Nutzung solcher Flächen, die zwar im Gemeinschaftseigentum stehen, jedoch aufgrund ihrer Lage faktisch nur von dem Eigentümer eines Appartements genutzt werden kann ( sog. Sondernutzungsrechte). Diese Konstellation wird in der Regel bezüglich bestimmter Flächen relevant, deren Nutzung als Terrassen geeignet sind. Sehen weder Teilungserklärung noch Satzung irgendeine Regelung vor, so verbleibt es bei der Kostenverteilung nach Quote. D.h., auch wenn lediglich nur ein Eigentümer oder mehrere Eigentümer diese Fläche nutzen, so sind z.B. an den Erhaltungskosten alle Eigentümer beteiligt. Dies führt oftmals zu Auseinandersetzungen darüber, wie eventuell anfallende Reparaturkosten zu verteilen sind. Die einzige Möglichkeit die besteht ist die, im Rahmen einer Eigentümerversammlung diese Kosten den Sondernutzungsberechtigten aufzuerlegen. Häufiger Diskussionspunkt ist auch, ob Kosten nach der Gemeinschaftsquote oder nach Verbrauch abzurechnen sind d ( z.B. Strom- und Wasserkosten). Auch in diesem Falle gilt, dass, bei fehlender Regelung in der Teilungserklärung oder in der Satzung im Rahmen der Eigentümerversammlung die entsprechenden Beschlüsse herbeizuführen sind. Diese und weitere Themen führen oft zu Diskussionen innerhalb der Gemeinschaften. Daher sollte der Erwerber sich sowohl vor dem Kauf als auch nach dem Kauf von einem auf diesem Gebiet spezialisierten Anwalt beraten und vertreten lassen.